Mietrecht

Wenn die Wohnung kalt bleibt: Wann darf man Miete kürzen?

Draußen fallen die Temperaturen, in der Wohnung auch. Wenn die Heizung kalt bleibt, wird es ungemütlich. Welche Rechte haben Mieter?

Ungeheizte Wohnung: Wann man die Miete kürzen kann
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Im Herbst kann es kalt werden in der Wohnung. Wenn dann die Heizung noch nicht läuft, ist das ungemütlich. Doch was muss der Vermieter leisten?

Im Herbst kann es kalt werden in der Wohnung. Wenn dann die Heizung noch nicht läuft, ist das ungemütlich. Doch was muss der Vermieter leisten?

Foto: Getty / Getty Images/iStockphoto

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BerlinIm Herbst, friert mancher nicht nur auf der Straße, sondern auch in der Wohnung. Darf der Mieter die Miete kürzen, wenn es zu Hause nicht richtig warm wird?

In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass die Heizperiode spätestens ab dem 01. Oktober beginnt. Fehlt eine Vereinbarung darüber, für wie viel Wärme der Vermieter zu sorgen hat, kann sich der Mieter auf die Rechtsprechung stützen. In Wohnräumen gelten 20 bis 22 Grad Celsius als angemessen, in Küchen und Bädern 21 bis 23 Grad Celsius. So jedenfalls haben zahlreiche Gerichte entschieden.

Kalte Wohnung: Was sagen die Gerichte, wann es wie warm sein muss

Aber Achtung: Diese Werte kann der Mieter nur in der Zeit von 6.00 bis 23.00 Uhr von seinem Vermieter fordern - nachts hingegen darf es durchaus kühler sein. Von 23.00 bis 6.00 Uhr hielt zum Beispiel das Berliner Landgericht in allen Räumen 18 Grad Celsius für ausreichend (Az: 64 S 266/97).

Was aber, wenn der Vermieter im Kleingedruckten des Mietvertrages generell 18 Grad oder sogar weniger als vertragsgerecht bezeichnet hat? Eine solche Klausel ist nichtig, entschied ebenfalls das Berliner Landgericht (Az: 65 S 9/91).

Mietminderung ist möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind

Friert und fröstelt der Mieter, weil die angemessenen Temperaturen nicht erreicht werden, kann er die Miete mindern. Zunächst muss der Vermieter aber die Gelegenheit bekommen, seiner Heizpflicht nachzukommen, etwa indem die Anlage repariert wird. Mit einer Mangelanzeige muss der Mieter androhen, dass er ansonsten die Miete mindern wird.

Wie viel gekürzt werden darf, ist gesetzlich nicht geregelt - das muss für den Einzelfall das Gericht entscheiden. Es hängt vor allem davon ab, wie lange bei wie viel Grad der Mieter ausharren musste. Die Gerichte haben Minderungsansprüche von bis zu 100 Prozent anerkannt, die Rechtsprechung ist aber sehr uneinheitlich. Einige Beispiele:

  • 15 Prozent Mietminderung hielt das Amtsgericht Berlin-Schöneberg bei einer Zimmertemperatur von 15 Grad für angemessen (Az: 2 C 454/85).
  • 20 Prozent Mietminderung gestand das Amtsgericht Oldenburg bei einer Temperatur von 18 Grad im Kinder- und Schlafzimmer einem Mieter zu (Az: 19 C 559/77 VII). 25 Prozent Mietminderung sah das Landgericht München I als gerechtfertigt an, weil die Wohnung wegen eines Heizungsdefektes auf 15 Grad Celsius abkühlte (Az: 20 S 3739/84).
  • 30 Prozent Mietminderung wiederum fand das Amtsgericht Görlitz in Ordnung, weil die Zimmer nur rund 16-18 Grad Celsius warm wurden (Az:1 C 1320/96).

Wenn die Heizung in den Wintermonaten ausfällt und die Wohnung unbewohnbar dadurch unbewohnbar wird, muss der Mieter gar keine Miete mehr zahlen (Landgericht Hamburg, Az: 7 O 80/74).

Fällt die Heizung nur für wenige Tage aus, berechtigt das allerdings noch nicht zwangsläufig zur Mietminderung. So argumentierte das Amtsgericht Erkelenz, dass Heizungsanlagen typischerweise im Winter mal ausfallen und die Wohnung nicht plötzlich auskühlt, sondern erst nach und nach an Wärme verliert (Az.: 8 C 243/98).

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