- Die EU reformiert den Energieausweis: neue Effizienzklassen ersetzen das bisherige A+ bis H
- Damit sollen Immobilien europaweit vergleichbarer sein
- Wie sich die neuen Kategorien auf den Wert auswirken, erklären Experten
Wie hoch die Heizkosten ungefähr ausfallen könnten, wie gut ein Haus gedämmt ist und wie energieeffizient ein Gebäude insgesamt arbeitet: All das soll der Energieausweis zeigen. Spätestens beim Kauf, Verkauf oder der Neuvermietung einer Immobilie war das Dokument bislang wichtig. Künftig dürften Eigentümer und Interessenten noch genauer hinschauen. Denn mit der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie verändern sich im Mai die Anforderungen an Energieausweise – und damit auch die Art, wie Gebäude bewertet werden.
Bislang wurden Gebäude auf einer Skala von A+ bis H eingeordnet. „A+ entfällt künftig, stattdessen steht A für Null-Emissionsgebäude. Auch die bisher schlechteste Klasse H fällt weg und geht in G auf“, sagt Immobilienmakler Jürgen Michael Schick. Diese untere Klasse bildet künftig die schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands ab. Die neue Skala ist europaweit gültig, was die Vergleichbarkeit verbessern soll.
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Energieausweis künftig auch bei Mietverlängerung erforderlich
Doch für viele Eigentümer ändert sich erst mal nichts. „Was bestehende Energieausweise angeht, ist die Lage klar: Sie bleiben gültig“, sagt Schick. Ein neuer Ausweis werde grundsätzlich erst notwendig, wenn der alte abläuft oder wenn es einen konkreten Anlass gebe – etwa einen Verkauf, eine Vermietung oder größere Sanierungen. Denn: Neben einem Verkauf muss mit der neuen Richtlinie auch bei der Verlängerung von Mietverträgen ein Energieausweis vorgelegt werden.
Zudem greife die Pflicht nach umfangreicheren Modernisierungen. „Als Richtwert gilt: Wenn etwa 25 Prozent der Gebäudehülle betroffen sind, also zum Beispiel die Fassade oder das Dach, oder wenn rund 25 Prozent des Gebäudewertes investiert werden, dann greift diese Pflicht“, sagt Schick. Wer trotz Verpflichtung keinen gültigen Energieausweis vorlegen könne, riskiere Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.
Primärenergiebedarf bestimmt künftig die Gebäude-Bewertung
Dadurch, dass die alten Ausweise erst einmal für bis zu zehn Jahre gültig bleiben, existieren alte und neue Ausweise zeitweise parallel. „Am Anfang wird das sicher für Verwirrung sorgen“, sagt Christian Verforst, Projektleiter Energetik und Nachhaltigkeit bei Tholl Consulting. „An der grundlegenden Bewertung ändert sich aber nichts. Maßgeblich bleibt weiterhin der Primärenergiebedarf eines Gebäudes.“ Lediglich die Einstufung auf dem Papier könne erst einmal schlechter oder besser wirken.
Käuferinnen sowie Vermieter sollten sich also am Primärenergiebedarf orientieren. Dieser wird mit der Umsetzung auch Bewertungsgrundlage der Ausweise. Er berücksichtigt nicht nur den Verbrauch im Haus selbst, sondern die gesamte Energiekette – von der Gewinnung über die Umwandlung bis zur Lieferung der Energie ins Gebäude. „Bei fossilen Energieträgern ist dieser Weg deutlich aufwendiger als etwa bei einer Wärmepumpe“, sagt Schick. „Wärmepumpen schneiden deshalb besser ab. Das liegt auch daran, dass Strom einen vergleichsweise günstigen Primärenergiefaktor hat.“ Gebäude mit strombasierten oder CO₂-armen Systemen würden deshalb besser bewertet, solche mit fossilen Heizungen schlechter.
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Energieeffizienz steigert den Verkaufswert von Immobilien
Das kann auch Auswirkungen auf den Verkaufspreis haben. „Energieeffiziente Immobilien sind in der Regel attraktiver. Das zeigt sich vor allem bei eigengenutztem Wohneigentum“, sagt der Immobilienmakler. Denn: Käuferinnen und Käufer achteten inzwischen deutlich stärker auf die Effizienzklasse – auch weil schlechte Werte häufig künftige Sanierungskosten bedeuten. „Früher hieß es immer ‚Lage, Lage, Lage‘ – heute könnte man sagen: ‚Lage, Lage, Energie‘“, sagt Schick.
Auch Banken beziehen die Energieeffizienz in Kreditentscheidungen ein. „Für effiziente Gebäude gibt es tendenziell bessere Konditionen“, so Schick. „Bei sehr ineffizienten Altbauten kann das mitunter zu Abschlägen von etwa 10 bis 20 Prozent führen.“ Der Hintergrund: Gutachter kalkulieren den Sanierungsstau mit ein, also die Frage, wie viel noch investiert werden muss. Das beeinflusst den Beleihungswert – und damit die mögliche Kredithöhe.
Mit kleinen Maßnahmen Energieverbrauch deutlich senken
Eine Pflicht zur Sanierung bedeute das neue Gesetz allerdings nicht. „Die europäische Gebäuderichtlinie enthält keine individuellen Sanierungspflichten“, sagt Schick. Das gelte auch für die schlechtesten Effizienzklassen. Gleichzeitig wächst der Druck. „Der Gebäudebestand in Deutschland ist insgesamt sehr alt“, sagt Energieberater Verforst. „Viele Gebäude sind energetisch noch auf einem Stand von vor 50 oder 60 Jahren.“ Alte Fenster, wenig Dämmung, veraltete Heizungen: Lange sei das für viele Eigentümer kaum ein Thema gewesen, auch weil sie oft viele Jahre im selben Haus lebten, ohne sich mit dem energetischen Zustand zu beschäftigen.
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„Man muss fairerweise sagen: Die Materie ist nicht einfach. Viele fühlen sich bei diesem Thema überfordert und wissen nicht, wo sie anfangen sollen“, so Verforst. Dabei müsse es nicht immer die große Komplettsanierung sein. „Es gibt viele kleine Maßnahmen, mit denen man schon viel erreichen kann“, sagt der Energieberater. Ein Beispiel sei der hydraulische Abgleich der Heizung. „Dabei geht es darum, dass im Heizsystem überall die richtige Menge warmes Wasser ankommt“, sagt Verforst. „Mit einem sauberen hydraulischen Abgleich lassen sich je nach Gebäude etwa fünf bis 15 Prozent Energie einsparen. Und das mit vergleichsweise überschaubaren Kosten.“
Auch einfache Dämmmaßnahmen an Kellerdecke oder Dachboden könnten oft schon spürbare Effekte bringen – teilweise sogar in Eigenleistung. Zudem gebe es verschiedene Förderprogramme, die bisher kaum bekannt seien. Weiterhin aktiv seien auch die Förderprogramme des Bafa beziehungsweise der KfW. „Hier werden Sanierungszuschüsse oder zinsgünstige Darlehen mit zusätzlichen Tilgungszuschüssen bis zu 45 Prozent vergeben“, sagt Verforst. Vor vermeintlichen Wunderlösungen warnt der Energieberater allerdings ausdrücklich: „Wenn große Einsparungen bei minimalem Aufwand versprochen werden, sollte man sehr genau hinschauen.“
