Erfurt. Zwei Stunden lang standen beim Forum zu Datschen und Garagen die Telefone nicht still. Die Experten vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer gaben Auskunft.

Die Zukunft ihrer Garagen und Datschen beschäftigt viele Menschen. Die Experten vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), Reiner Bonin, Peter Ohm und Lothar Blaschke gaben dazu beim Telefonforum Auskunft.

In der Stadtverwaltung wurde uns erklärt, dass alle Pachtverträge für DDR-Datschen im Jahr 2022 automatisch ihre Gültigkeit verlieren. Stimmt das?

Nein. Alle Pachtverträge gelten über das Jahr 2022 fort, bis sie von einer Seite gekündigt oder einvernehmlich beendet werden. Im Oktober 2022 endet lediglich der im Schuldrechtanpassungsgesetz verankerte Investitionsschutz für die Datschen. Das heißt: Wenn der Grundstückseigentümer kündigt, gibt es nur noch eine Entschädigung für die Datsche, wenn diese von ihm weitergenutzt oder vermietet wird. Wir haben dann eine Rechtslage, wie sie für Garagen auf fremden Grund und Boden bereits seit 2007 besteht.

Unser Grundstückseigentümer hat die Pacht für das Bungalow-Grundstück jetzt nahezu vervierfacht. Darf er das so einfach?

Die neue Pachthöhe darf den Rahmen der Ortsüblichkeit nicht überschreiten. Die Höhe des ortsüblichen Entgeltes kann beim Gutachterausschuss der Gemeinde erfragt werden. Zur Begründung der Ortsüblichkeit können laut Nutzungsentgeltverordnung auch Entgelte angeführt werden, die bereits für andere vergleichbar genutzte Grundstücke in der Gemeinde oder in vergleichbaren Kommunen vereinbart worden sind.

BeimTeleforum Datschen und Garagen standen am Donnerstag die Telefone zwei Stunden lang nicht still.
BeimTeleforum Datschen und Garagen standen am Donnerstag die Telefone zwei Stunden lang nicht still. © Hanno Müller

Der Eigentümer meines Datschengrundstückes hat mir gekündigt, und ich möchte jetzt eine Entschädigung fordern. Allerdings habe ich kein Dokument mehr, mit dem ich belegen kann, dass ich meinen Bungalow im Jahr 1980 legal errichtet habe. Kann das ein Problem werden?

In der Regel muss nachgewiesen werden, dass das Bauwerk entsprechend den gültigen Rechtsvorschriften der DDR errichtet wurde. Das heißt, es muss eine Bauzustimmung des Grundstückseigentümers, des Verwalters oder der Gemeinde vorliegen. In ihrem Fall ist es aber so: Gab es zum Zeitpunkt der Bebauung keine solche Bauzustimmung, könnte dieser Umstand durch später erfolgte ausdrückliche Billigung des Bauwerkes durch die zuständige Behörde geheilt worden sein.

Betroffen davon sind sogenannte Schwarzbauten, die vor dem 31. August 1985 errichtet worden sind. Geregelt ist das in der 1984 erlassenen Verordnung der DDR über Bevölkerungsbauwerke.

Ich habe 2003 einen Dreiseitenvertrag geschlossen und eine Garage übernommen. Die Pacht geht an die Stadt. Nun wohne ich schon längere Zeit nicht mehr dort und würde die Garage gern vermieten oder verkaufen. Ist das möglich?

Eine Vermietung ist nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich. Wichtig ist für Sie: Mit Ihrem Dreiseitigen Vertrag sind Sie in den alten DDR-Vertrag des vorherigen Eigentümers der Garage eingetreten. Wenn dieser Vertrag endet, fällt die Garage an den Grundstückseigentümer. Das heißt: Sie können die Garage nur verkaufen, wenn Sie mit dem Käufer und der Stadt einen neuen Dreiseitigen Vertrag schließen, der idealerweise eine längere Laufzeit haben sollte.

Ich könnte jetzt günstig eine Garage kaufen. Sie stammt noch aus DDR-Zeiten und steht auf einem Grundstück der Gemeinde. Lohnt sich das überhaupt noch?

Vorsicht. Denn genau wie bei den Datschen auf fremden Grund und Boden gilt: Mit dem Versuch eines Weiterverkaufs endet automatisch das noch bestehende Vertragsverhältnis aus DDR-Zeit, und die Garage würde dann nicht an Sie, sondern per Gesetz an den Grundstückseigentümer fallen. Ein Kauf ist nur über einen dreiseitigen Vertrag unter Einbeziehung des Grundstückseigentümers möglich. Das lohnt sich nur, wenn Sie gleichzeitig eine längere Pachtgarantie bekommen, denn der Grundstückseigentümer kann Ihnen ansonsten jeder Zeit ohne Angabe von Gründen kündigen.

Unser Grundstückseigentümer will unseren Pachtvertrag kündigen und uns dann einen Mietvertrag anbieten. Sollen wir darauf eingehen?

Fakt ist: Ihr Grundstückseigentümer kann jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Ihre Garage geht dann automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Da er die Garage offensichtlich weiter nutzen will, steht Ihnen eine Entschädigung für die entsprechende Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes zu. Machen Sie das dem Grundstückseigner noch einmal deutlich. Vielleicht weiß er das noch gar nicht, und er setzt dann doch lieber den Pachtvertrag mit Ihnen fort. Oder er macht deutliche Zugeständnisse beim Mietvertrag. Letztlich ist das dann eine individuelle Interessenabwägung, bei der Sie sich juristisch beraten lassen sollten.

Wir sind Mitglieder einer Garagengemeinschaft, haben aber einen individuellen Pachtvertrag aus DDR-Zeiten. Jetzt will uns die Kommune, kündigen. Gleichzeitig wurden uns neue, aber teurere Mietverträge angeboten. Ist das rechtens?

Der Eigentümer, die Kommune, ist seit 2000 berechtigt, die Pachtverträge zu kündigen. Die meisten Kommunen haben das jedoch nicht getan, weil sie die Grundstücke nicht anderweitig verwerten konnten. Durch die Verpachtung kam noch etwas Geld in die Kasse, und die Grundstücke wurden meist in ordentlichem Zustand gehalten. Mit der Kündigung der Pachtverträge fallen die Garagen in das Eigentum der Kommune und diese kann sie abreißen oder weiter nutzen, also vermieten. Insofern ist es zwar nicht bürgernah, aber rechtens, wenn Ihnen neue Verträge, auch zu höheren Konditionen angeboten werden, sofern die Beträge sich im Rahmen der Ortsüblichkeit bewegen. Vermietet die Stadt die Garagen weiter, haben Sie einen Entschädigungsanspruch für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung. Dieser orientiert sich an den Mieteinnahmen und gilt auch, wenn an Sie selbst weitervermietet wird.