Eigenheim ohne Eigenkapital: Diese Risiken gibt es bei 100-Prozent-Finanzierungen

Berlin  Immer mehr Banken bieten Immobilienfinanzierungen zu 100 Prozent an. Doch es gibt Risiken.

Der Bau einer eigenen Immobilie ist teuer. Vollfinanzierungen über die Bank werden beliebter. Foto: imago stock

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Diese Regel haben Immobilienkäufer seit Jahrzehnten verinnerlicht: kein Hauskauf ohne Eigenkapital. Banken und Verbraucherschützer raten, bei einem Immobilienkauf mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises mitzubringen. „Doch in Zeiten, in denen die Immobilienpreise immer neue Rekorde aufstellen, ist eine solche Forderung weltfremd“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Kaum eine junge Familie könne das noch erfüllen. Für eine Wohnung oder ein Haus für rund 500.000 Euro werden bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent knapp 100.000 Euro an eigenen Ersparnissen notwendig. Doch auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerkosten müssen bezahlt werden. Oft reichen die Ersparnisse gerade für die Nebenkosten.

Bieten Banken eine Vollfinanzierung an?

Experten beantworten die wichtigsten Fragen. Bieten Banken eine 100-Prozent-Finanzierung an? Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird der Kaufpreis komplett über einen Kredit finanziert. Lediglich die Erwerbsnebenkosten müssen aus eigenen Ersparnissen finanziert werden. Mittlerweile bieten bereits die meisten Banken eine solche 100-Prozent-Finanzierung von Immobilien an. Dazu gehören Commerzbank, Postbank und Santander Bank sowie viele Sparkassen und Volksbanken.

Bei der Deutschen Bank gelten gewisse Einschränkungen. Das Institut verweist auf die Notwendigkeit von mindestens 20 Prozent Eigen­kapital. „Doch bei entsprechenden Voraussetzungen wie ausreichende Bonität, sicheres Einkommen und Rücklagen kann sowohl für Eigenheimerwerber als auch für Kapitalanleger eine Vollfinanzierung infrage kommen“, sagt eine Sprecherin. Die HypoVereinsbank bietet solche Darlehen selbst nicht an, vermittelt sie aber von anderen Banken an ihre Kunden.

„Generell nimmt die 100-Prozent-Finanzierung zu“, sagt Herbst. Unter Käufern kristallisieren sich nach seiner Einschätzung zwei Gruppen heraus. „Die einen haben sehr viel Eigenkapital, weil sie eine Immobilie verkauft oder geerbt haben, die anderen haben kein oder kaum Eigenkapital.“

Was kostet so etwas?

An Bedeutung gewinnt die Vollfinanzierung, weil die Zinsen so niedrig sind. Der Zinssatz für eine zehnjährige Zinsbindung liegt knapp unter einem Prozent. Aber je weniger Eigenkapital die Käufer mitbringen und je länger sie den Zins festgeschrieben haben wollen, desto höher ist der Zins. Der Grund ist das größere Risiko für die Bank, im Fall einer Zwangsversteigerung nicht den gesamten Darlehensbetrag zurückzubekommen.

Die FMH-Finanzberatung hat exklusiv für unsere Redaktion die durchschnittlichen Zinsen abhängig von der Zinsbindung und der Beleihungsgrenze ermittelt. Das ist vereinfacht gesagt der Anteil des Kaufpreises, der von der Bank finanziert wird. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren und einer Beleihung von 100 Prozent beträgt der Effektivzins durchschnittlich 2,01 Prozent während er mit 20 Prozent Eigenkapital, also einer Beleihung von 80 Prozent, nur bei 1,34 Prozent liegt.

Zum Vergleich: Vor zehn Jahren hätte bei einer Vollfinanzierung noch ein Zins von 6,36 Prozent bezahlt werden müssen. „Bei diesen Vollfinanzierungen verlangen die Banken außerdem zwei bis drei Prozent Tilgung“, sagt Herbst. Ein vollfinanziertes Einfamilienhaus im Wert von 485.000 Euro führt bei einer Tilgung von drei Prozent pro Jahr so zu einer monatlichen Belastung von 2045 Euro. Außerdem führt eine Vollfinanzierung zu einer wesentlich längeren Kreditlaufzeit. Ohne Eigenkapital ist eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro bei einer monatlichen Rate von 856 Euro erst nach 46 Jahren komplett abbezahlt. Mit 60.000 Euro Eigenkapital dauert es bei gleicher Ratenhöhe nur rund 28 Jahre.

Welche Voraussetzungen müssen die Käufer mitbringen?

Die Kunden, die eine solche Finanzierung nutzen möchten, benötigen ein hohes Einkommen und ein sicheres Beschäftigungsverhältnis. „Wir prüfen, ob der Kunde die monatliche Belastung nachhaltig tragen kann“, sagt ein Sprecher der Sparkasse. Die Commerzbank verweist auf die Gesamtverschuldungssituation des Kunden. Wenn also schon andere Kredite bedient werden müssen, ist das eher ungünstig. Bei der Immobilie erleichtert nach Einschätzung des Baugeldvermittlers Dr. Klein eine ausgezeichnete Lage und ein sehr guter Zustand des Objekts die Vollfinanzierung. Die Käufer sollten auch an ausreichenden Versicherungsschutz in Form einer Berufsunfähigkeitsversicherung und einer Risikolebensversicherung denken.

Was ist bei einer Vollfinanzierung zu beachten?

Die hohe finanzielle Belastung spricht dafür, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren, um das Zinsänderungsrisiko bei Auslauf der Bindung zu reduzieren. „Wir raten zu einer Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren“, sagt Herbst. Wichtig sei es zudem, Sondertilgungen zu vereinbaren, um zusätzliche Abzahlungsmöglichkeiten zu haben. Auch eine Veränderung der Tilgungsrate während der Laufzeit sei sinnvoll. „Außerdem sollte die Familienplanung abgeschlossen sein, um die Einkommenssituation nicht durch Unterbrechungen zu verschlechtern“, sagt Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg. Er warnt bei Vollfinanzierungen vor komplexen Vertragskonstruktionen mit Bausparverträgen, die erst noch angespart werden müssen.

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