Erfurt. Diesmal beantworten Experten im Telefonforum Fragen zu den Themen Abrisskosten, Entschädigungen und Weiterverkauf von Pachtland.

Es gibt zwar keinen Kündigungsschutz mehr für die Nutzer von DDR-Datschen und -Garagen auf Pachtland, rechtlos sind sie aber nicht. Leserfragen zu den Themen Entschädigung, Abrisskosten und Weiterverkauf gaben Peter Ohm und Hagen Ludwig vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer VDGN beim Telefonforum.

Vor unserem Datschengrundstück mit Vertrag aus DDR-Zeiten wird jetzt erstmalig eine befestigte Straße gebaut. Dafür sollen Erschließungskosten fällig werden. Kann uns die Gemeinde da belangen, zumal sie ja selbst Eigentümer des Grundstücks ist?

Dazu gibt es im Schuldrechtsanpassungsgesetz eine klare Regelung. Beim Erschließungsbeitrag handelt es sich um einen grundstücksbezogenen einmalig fälligen Beitrag. Den hat der Grundstückseigentümer – in diesem Fall die Gemeinde - aufzubringen. Sie kann von Ihnen jedoch die Erstattung bis zu einer Höhe von 50 Prozent verlangen. Von diesem Betrag werden - begrenzt auf zehn Jahre - jährlich zehn Prozent zum Ende des Pachtjahres fällig, solange das Vertragsverhältnis besteht.

Ich habe 1996 ein Gartengrundstück mit Laube für 30 Jahre gepachtet. Im Vertrag ist festgelegt, dass ich dann den Ursprungszustand herstellen muss. Jetzt ist das Grundstück verkauft worden und der neue Eigentümer will mir einen Vertrag zu schlechteren Konditionen aufzwingen. Als Gegenleistung bietet er an, dass er nach einer Vertragskündigung alle Abrisskosten übernimmt. Was soll ich davon halten?

Lassen Sie sich auf keinen Fall überrumpeln. Da Sie den Pachtvertrag 1996 abgeschlossen haben, unterliegt er den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das ist auch die Rechtsgrundlage für die Beendigung des Pachtvertrages. Da Sie das Grundstück bereits mit Laube gepachtet haben, entspricht das dem Ursprungszustand. Sie müssen also schon jetzt nicht mit Abrisskosten rechnen, und es liegt keinesfalls ein Zugeständnis des neuen Grundstückseigentümers vor. Auch er ist zudem an die vertraglich vereinbarte Laufzeit von 30 Jahren gebunden. Eine Kündigung des bestehenden Vertrages von seiner Seite wäre nur möglich bei rechtswidrigem Verhalten durch Sie, beispielsweise bei Nichtbezahlen der Pacht oder eine nicht genehmigte Untervermietung. Jetzt einem neuen Vertrag zuzustimmen, hat Ihrerseits nur Sinn, wenn zum Beispiel darin ein Kündigungsschutz weit über 2026 - also nach Ende der bisherigen Laufzeit - vereinbart wird.

Der Pachtvertrag für unser Garagengrundstück soll gegen unseren Willen gekündigt werden. Müssen wir uns trotzdem an den Kosten für den Abriss beteiligen?

Für Garagen, bei denen die Nutzungsverträge vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen worden sind und die damit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen, gilt: Wenn der Grundstückseigentümer die Garage innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang abreißt, müssen Sie die Hälfte der Kosten dafür übernehmen. So steht es im Gesetz. Er muss Ihnen den geplanten Abriss jedoch anzeigen und Ihnen die Möglichkeit geben, den Abriss kostengünstiger selbst zu übernehmen. In diesem Fall könnten Sie wiederum die Hälfte der Kosten an den Grundstückseigentümer weitergeben.

Unser neuer Grundstückseigentümer hat die Pacht für das Garagengrundstück jetzt verdoppelt. Müssen wir das akzeptieren?

Sie sollten sich erkundigen, welche Pachthöhe bei Ihnen ortsüblich ist. Mehr darf auch Ihr Grundstückseigentümer nicht verlangen. Auskunft darüber gibt es beim zuständigen Gutachterausschuss. Sie müssen bei den Verhandlungen jedoch bedenken, dass Ihnen der Grundstückseigentümer jederzeit kündigen kann. Versuchen Sie deshalb herauszubekommen, ob er alternative Nutzungsmöglichkeiten für sein Grundstück hat.

Darf er dort bauen oder gibt es Interessenten für Ihre Garage?

Bei einer Kündigung fällt Ihre Garage an den Grundstückseigentümer. Vermietet dieser Ihre Garage weiter, steht Ihnen eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes zu. Wenn Sie den Grundstückseigentümer daran erinnern, könnte das Ihre Verhandlungsposition stärken.

Ich habe 1980 eine Garage auf einem Grundstück der Gemeinde gebaut. Den Vertrag dazu habe ich heute noch. Jetzt will ich mein Auto aus Altersgründen aufgeben und möchte meine Garage verkaufen. Was muss ich dabei beachten?

Grundsätzlich kann eine Garage auf fremden Grund nicht einfach verkauft oder verschenkt werden. Denn wenn das Vertragsverhältnis aus DDR-Zeit endet, geht die Garage in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. So regelt es das Schuldrechtanpassungsgesetz. Es ist jedoch möglich, dass ein Dritter in den bestehenden Altvertrag desjenigen eintritt, der die Garage errichtet hat. Rechtssicher kann das nur mit einem dreiseitigen Vertrag zwischen Grundstückseigentümer sowie altem und neuem Garagennutzer geregelt werden. Ein solcher Vertrag hat aber heute nur noch nur Sinn, wenn der Grundstückseigentümer gleichzeitig eine mehrjährige Weiternutzung garantiert. Ansonsten könnte er dem neuen Garageneigentümer jederzeit kündigen. Unter dem Strich ist das eine komplizierte Angelegenheit, die Sie nur mit kompetentem Rechtsbeistand sicher regeln können.

Unsere Garagengrundstücke sind an einen Privatmann verkauft worden. Er hat jetzt angekündigt, dass er die alten Verträge aus DDR-Zeiten kündigen und dann neue Mietverträge mit uns abschließen will. Sollten wir uns darauf einlassen?

Der Grundstückseigentümer kann Ihnen jederzeit kündigen, denn einen Kündigungsschutz gibt es nicht mehr. Er wird dann automatisch Eigentümer Ihrer Garage und kann diese weiter vermieten, was er ja anscheinend auch vorhat. In diesem Fall steht Ihnen jedoch eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch die Bebauung mit der Garage zu. Maßstab dafür sind die künftigen Mieteinnahmen. Mit diesem Wissen sollten Sie in die Verhandlung über den neuen Mietvertrag und vor allem über die künftige Miethöhe gehen, wenn Sie die Garage weiter nutzen möchten. Zudem sollten Sie anstreben, dass Ihnen im neuen Vertrag eine mehrjährige Nutzung garantiert wird und der neue Eigentümer die Instandhaltung der Garage übernimmt. Eine Beteiligung an eventuellen Abrisskosten müssen sie ohnehin nicht mehr fürchten, wenn Sie nicht mehr Eigentümer der Garage sind.

Wir sind Pächter eines Datschengrundstücks mit DDR-Vertrag. Das soll später mal unser Sohn bekommen. Ist das so ohne weiteres möglich?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. In dem Fall tritt Ihr Sohn als Erbe in den Pachtvertrag ein. Ihr Sohn sollte aber wissen, dass es für das Grundstück schon seit dem 4. Oktober 2015 keinen Kündigungsschutz mehr gibt. Der Grundstückseigentümer kann also jederzeit kündigen, und die Datsche geht dann in dessen Eigentum über. Geschieht das bis zum 3. Oktober 2022 - solange gilt noch der Investitionsschutz für Datschen - steht Ihrem Sohn eine Entschädigung nach dem Zeitwert des Gebäudes und der Anpflanzungen zu. Kündigt der Grundstückseigentümer nach dem 3. Oktober 2022, kann er eine Entschädigung erhalten, wenn der Verkehrswert des Grundstücks durch die Bebauung erhöht wird. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn der Grundstückseigentümer den Bungalow weiter nutzt.

Wir müssen unseren Bungalow jetzt krankheitsbedingt aufgeben. Da wir zum Grundstückseigentümer immer ein gutes Verhältnis gepflegt haben, hat er uns jetzt vorgeschlagen, das Vertragsverhältnis einvernehmlich zu lösen. Was sollten wir dabei beachten?

Eine solche einvernehmliche Vertragsauflösung ist oft eine gute Lösung. Dabei ist grundsätzlich alles frei vereinbar. Die Vereinbarung sollte aber auf alle Fälle schriftlich und so präzise wie möglich abgefasst werden. Das betrifft vor allem Abfindungen, Entschädigungszahlungen und eventuell anfallende Abrisskosten. Erfahrungsgemäß sollte man sich bei der Abfassung einer solchen Auflösungsvertrages rechtlich beraten lassen. Zuvor sollten Sie zudem noch einmal ausloten, welche Ansprüche und Pflichten sich für Sie ergeben würden, wenn sie den Vertrag Ihrerseits kündigen. So verhindern Sie, dass Sie die Datsche vielleicht gutmütig weit unter Wert abgeben.

Ich habe zu DDR-Zeit eine Garage gebaut und 1997 mit dem Grundstückseigentümer einen neuen Pachtvertrag abgeschlossen. In dem Vertrag steht, dass ich bei Kündigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für den Zeitwert der Garage erhalte. Jetzt heißt es immer, Entschädigung gibt es per Gesetz nur, wenn die Garage nicht abgerissen wird. Was trifft denn nun auf mich zu?

Für Sie trifft zu, was 1997 in dem bilateralen BGB-Vertrag vereinbart wurde. Das heißt, sie können trotz des Alters der Garage auch bei Abriss noch einen Zeitwert geltend machen, wenn das Bauwerk regelmäßig instand gehalten wurde und noch gut in Schuss ist. Am besten ist es, wenn Sie sich mit dem Grundstückseigentümer über eine Entschädigungssumme einigen, mit der beide leben können. Ansonsten müssten Sie eine gutachterliche Stellungnahme in Auftrag geben und Ihren Anspruch notfalls vor Gericht durchsetzen.

Mein Garagengrundstück ist mir im vergangenen Jahr gekündigt worden, weil es sich um Bauland handelt. Unmittelbar danach erfolgte der Abriss und ich soll jetzt 50 Prozent der Abrisskosten tragen. Mir kommen die Kosten überhöht vor. Wie kann ich das prüfen?

Es ist richtig, dass Sie nicht gutgläubig jede ihnen vorgelegte Abrisskosten-Summe schlucken. Sie sollten den Nachweis der realen Kosten für den Abriss einfordern und prüfen. Schauen Sie, ob im Vorfeld mehrere Angebote von Abrissfirmen eingeholt worden sind und ob die Konditionen der letztlich beauftragten Firma auch marktüblichen Preisen entsprechen. Bestehen Sie auch darauf, dass Ihnen die tatsächliche Rechnung der Abrissfirma mit aufgeschlüsselten Positionen vorgelegt wird.

Aus Altersgründen können wir unseren auf fremdem Grund und Boden stehenden Bungalow mit DDR-Vertrag nur noch selten nutzen. Der Grundstückseigentümer plant, langfristig dort ein neues Haus zu bauen. Baurecht liegt wohl vor. Sollte ich jetzt meinerseits kündigen oder lieber auf eine Kündigung warten?

Anscheinend kann und will der Grundstückseigentümer anstelle Ihrer Datsche tatsächlich ein neues Haus bauen. Dass er noch nicht gekündigt hat, kann damit zusammenhängen, dass er auf Zeit spielt. Weil Ihr Pachtvertrag vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurde, unterliegt er dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Deshalb müsst er bei einer Kündigung seinerseits bis zum 3. Oktober 2022 Ihnen auch bei Abriss eine Entschädigung in Höhe des Zeitwertes des Bungalows zahlen. Zudem müsste er derzeit auch die Abrisskosten für den Bungalow noch allein tragen. Das wäre bei einer Kündigung seinerseits bis zum 3. Oktober 2022 der Fall.

Endet das Vertragsverhältnis aber zwischen dem 4. November und dem 31. Dezember 2022, kann der Grundstückseigentümer Ihnen die Hälfte der Abrisskosten in Rechnung stellen. Ab 2023 besteht sogar die Gefahr, dass Sie die gesamten Abrisskosten tragen müssen.

Das ist schwer verständlich, doch die Regelungen im Schuldrechtsanpassungsgesetz sind so. Der Gesetzgeber sollte da noch einmal nachbessern. Ansonsten kann man Ihnen nur empfehlen, im kommenden Jahr selbst fristgerecht zum 31. Dezember 2022 zu kündigen. Denn bei den Abrisskosten geht es meist um zweistellige Euro-Summen.

Mehr Fragen und Antworten zu vielen weiteren Themen finden Sie hier: