Madrid. Spanien tritt auf die Mietenbremse. Ein neues Gesetz soll die eklatante Wohnungsnot bekämpfen. Was die Regierung genau geplant hat.

Gerade noch rechtzeitig vor dem Superwahlsonntag am 28. Mai tritt Spaniens neues Wohnraumgesetz in Kraft. Mit der Norm, die unter anderem eine Mietpreisbremse vorsieht, will der sozialdemokratische Regierungschef Pedro Sánchez die eklatante Wohnungsnot im Land bekämpfen. Die Schwierigkeit, ein bezahlbares Dach über dem Kopf zu finden, hat sich zu einer der größten Sorgen der spanischen Bevölkerung entwickelt.

Sánchez setzt darauf, mit dem Wohnungsgesetz vor dem kommenden Urnengang Pluspunkte sammeln zu können. Am letzten Sonntag im Mai finden in Spanien Kommunal- und Regionalwahlen statt. In mehr als 8000 Rathäusern und in zwölf von siebzehn Regionen wird die Macht neu verteilt. Der „Supersonntag“ gilt als Test für die nationale Parlaments- und Regierungswahl Ende des Jahres. Für Sánchez, der mit einem Minderheitskabinett regiert, geht es dabei ums politische Überleben.

Das Gesetz, das gerade vom spanischen Oberhaus abschließend gebilligt wurde, sieht eine Grenze für Mietsteigerungen vor. Große Mietsprünge, die in Ballungsgebieten wie etwa Madrid, Barcelona oder Palma de Mallorca zweistellige Höhen erreichten, brachten in den letzten Jahren immer mehr spanische Familien in Not.

Mietendeckel in Spanien: So soll er funktionieren

Eine solche dauerhafte Mietendeckelung wird in vielen europäischen Ländern diskutiert. Kann Spanien in dieser Frage zum Modell für Europa werden?

Künftig dürfen die Mieten in Spanien bei Alt- wie bei Neuverträgen nur noch entsprechend eines Limits steigen, das von der Regierung festgelegt wird. Bisher durften die Vermieter bei Neuabschlüssen die Miete beliebig erhöhen, was in Wohngebieten mit großer Nachfrage zu Preisexplosionen führte. Bei laufenden Verträgen galt seit Jahrzehnten die Regel, dass der Wohnungszins jährlich entsprechend der Inflationsrate aktualisiert werden konnte.

Allerdings hatte die Regierung im Zuge der Anti-Inflationsmaßnahmen die Mietsteigerungen bei Altverträgen in den vergangenen Monaten bereits vorübergehend auf zwei Prozent begrenzt. Angesichts einer mittleren Preissteigerungsrate von 8,4 Prozent im Jahr 2022 konnten so Millionen Mieter schon einmal etwas aufatmen.

Nun wird der Mietenstopp dauerhaft und gesetzlich festgeschrieben. Bis Ende des laufenden Jahres bleibt es zunächst noch beim Limit von zwei Prozent. Im Jahr 2024 dürfen maximal drei Prozent aufgeschlagen werden. Und von 2025 an tritt ein flexibler Mietendeckel in Kraft, der vom nationalen Statistikamt jedes Jahr neu festgelegt wird. Dieser Deckel für Mietsteigerungen soll deutlich unter der Inflationsrate liegen und auch soziale Faktoren wie etwa die Höhe der Durchschnittslöhne berücksichtigen.

Spaniens Präsident Pedro Sánchez.
Spaniens Präsident Pedro Sánchez. © WATSON / AFP

Palma de Mallorca: Noch härtere Regeln in bestimmten Gebieten

Für Mieten in sogenannten Spannungsgebieten, in denen der Mietendruck besonders groß ist, sollen noch härtere Regeln für die Wohnungspreise gelten. Auch Großgrundbesitzer, die mehr als zehn Wohnungen besitzen, müssen sich einer stärkeren Kontrolle der Miettarife unterwerfen.

Öffentlich geförderter Wohnungsraum, wie er in anderen europäischen Staaten existiert, gibt es in Spanien derzeit kaum. Der soziale Wohnungsbau wurde jahrzehntelang vernachlässigt. Das rächt sich in Zeiten, in denen die Wohnungspreise weit mehr stiegen als die Einkommen.

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Angesichts der daraus entstandenen Wohnungskrise überbieten sich nun im Wahlkampf die Mitte-links-Regierung und die konservative Opposition mit politischen Versprechen: So wollen sie etwa kurzfristig Zehntausende von neuen Sozialwohnungen aus dem Boden zu stampfen.

Wen die Wohnungsnot in Spanien besonders hart trifft

Vor allem junge Leute und ärmere Familien haben es in Spanien schwer, eine bezahlbare Wohnung auf dem freien Markt zu finden. Die Folge ist, dass viele Familien zusammenrücken müssen. Die meisten jungen Erwachsenen können es sich nicht leisten, vor dem 30. Lebensjahr das Elternhaus zu verlassen und in eine eigene Wohnung oder auch nur ein WG-Zimmer zu ziehen.

„Wir geben eine Antwort auf eine der größten Sorgen der Bevölkerung“, feierte Spaniens Regierungschef Sánchez die Mietreform. „Wohnungen sind nicht länger ein Luxusgut.“ Das Gesetz wurde mit den Stimmen von Sánchez‘ Sozialdemokraten, des kleineren linken Koalitionspartners Podemos und einiger Regionalparteien beschlossen.

Die konservative Opposition votierte gegen die Initiative, weil sie die beschlossene Mietensteuerung für kontraproduktiv hält. „Ein Eingriff in den Markt kann zu einer Reduzierung des Wohnungsangebots führen“, sagte Oppositionschef Alberto Núñez Feijoo. Immobilienexperten warnen, dass Eigentümer ihre Wohnungen vermehrt in Ferienappartements umwandeln könnten, die nicht von den neuen Regeln betroffen sind.

Spanien: Wie die Regierung Vermieter locken will

Das neue Gesetz sieht aber auch ein Bonbon für Vermieter vor. Ihnen werden Steuervorteile versprochen, wenn sie an jüngere Leute unter 35 vermieten. Oder auch, wenn sie die Mietpreise senken, statt die Tarife zu erhöhen.

Zugleich müssen jedoch Besitzer, die Wohnraum länger als zwei Jahre leer stehen lassen, mit Sanktionen rechnen: Auf sie soll mit einer massiven Erhöhung der Grundstückssteuer Druck ausgeübt werden. In Spanien stehen nach Angaben des Statistikamtes 3,4 Millionen Wohnungen leer – das sind fast 14 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes.

'Hauptstadt Inside von Jörg Quoos, Chefredakteur der FUNKE Zentralredaktion

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Für Wohnungssuchende, die mithilfe einer Immobilienagentur ein Dach über dem Kopf suchen, enthält das neue Gesetz eine gute Nachricht: Die Maklergebühr, die meist eine Monatsmiete beträgt und üblicherweise auf den Mieter abgewälzt wurde, muss künftig grundsätzlich der Vermieter bezahlen.