Auf einen Schlag 20 Prozent mehr Miete

Jena  Nicht nur in Berlin wird um harte Eingriffe in den Wohnungsmarkt gestritten. In Jena fordert eine Bürgerinitiative Thüringens größtes Wohnungsunternehmen heraus.

Jena-Lobeda am Abend.

Jena-Lobeda am Abend.

Foto: Marc Tirl/dpa

Wenn Marcel Helwig von der Mieterhöhung erzählt, die ihn im Kampf um bezahlbare Mieten auf die Barrikaden getrieben hat, möchte man bisweilen seinen Ohren nicht trauen.

Selbst hier nicht, in diesem Café, das überaus real-sozialistisch wirkt. Nicht nur, weil es mitten in Jena-Lobeda liegt, jenem riesigen Plattenbauviertel, das weit über die Grenzen Jenas hinaus als Musterbeispiel für den DDR-Wohnungsbau gilt. Von einer kleinen Terrasse aus blickt man auf Hunderte Wohnungen, die sich in Mehrfamilienhäusern zum Himmel stapeln. Die Getränkepreise hier sind verglichen mit dem, was zum Beispiel in der Innenstadt Jenas etwa für Kaffee verlangt wird, niedrig, fast real-sozialistisch: Eine kleine Tasse Kaffee kostet einen Euro, eine große Tasse fünfzig Cent mehr.

Es gibt also kaum einen besseren Ort, um zu verstehen, warum Helwig vor ungefähr drei Jahren in den Kampf zog. Weil dieser Ort Besucher beständig daran erinnert, dass es trotz der zuletzt auch in Thüringen deutlich gestiegen Durchschnittlöhne noch immer Millionen Menschen in Deutschland gibt, die nur wenig Geld haben. Die aber trotzdem ab und zu ausgehen wollen. Und natürlich wohnen müssen. Um sie geht es zuallererst, wenn in Deutschland seit zwei, drei Jahren wieder so intensiv wie seit Jahrzehnten nicht mehr über bezahlbares Wohnen gesprochen, ja gestritten wird.

In dieser Debatte hatte zuletzt zum Beispiel die Forderung eines Berliner Bündnisses, große Wohnungsunternehmen in der Bundeshauptstadt zu enteignen, um etwas gegen die dortige Wohnungsnot zu tun, heftige Reaktionen provoziert. Die Forderung, die Marcel Helwig mitträgt, ist kaum weniger radikal, wenn man sie zu Ende denkt.

Helwig wohnt seit 2014 in einer Wohnung von Jenawohnen, Thüringens größtem Wohnungsunternehmen. Mehr als 14.000 Wohnungen in Jena gehören der Gesellschaft, viele davon in Lobeda. Der Student lebt in einer Drei-Raum-Wohnung mit 59 Quadratmetern, die er sich zunächst mit einem anderen Studenten als Wohngemeinschaft teilte und in der er heute alleine wohnt.

2016 bekam Helwig dann ein Schreiben von Jenawohnen, das ihn heute noch wütend macht: „Die wollten mir die Miete auf einen Schlag um zwanzig Prozent erhöhen“, sagt er.

Das ist das erste Mal, das man glaubt, sich verhört zu haben. Immerhin wirbt Jenawohnen nicht nur auf seiner Internetseite mit „fairen Mietpreisen“. „Wir bieten Wohnungen, die bezahlbar sind. Und die sich unsere Mieter auch in Zukunft leisten können“, heißt es dort.

Auch Stefan Dreising, der für das Unternehmen spricht, beteuert Ähnliches. Die aktuelle Mietpreissteigerung für Bestandsmieten bei Jenawohnen liege bei etwa 1,5 Prozent im Jahr, sagt er. „Und auch für die kommenden Jahre sind Mietsteigerungen bei Jenawohnen auf 1,5 Prozent begrenzt.“

Doch auch bei der zweiten und der dritten Nachfrage bekräftigt Helwig, dass man sich nicht verhört hat. Zwanzig Prozent Mietsteigerung auf einen Schlag habe Jenawohnen damals von ihm gefordert, sagt er. Und: Ja, bei der Kaltmiete.

Glaubwürdig werden diese Angaben des 32-Jährigen, weil er das Schreiben mit der Ankündigung der Mieterhöhung von damals noch immer hat. Und weil Regina Lustermann etwas Vergleichbares berichtet. Von ihr habe Jenawohnen 2018 auf einmal 15 Prozent mehr Kaltmiete gewollt, sagt sie. Sie lebt in einer Vier-Raum-Wohnung des Un­ternehmens mit 72 Quadratmetern, die sie sich eigentlich mit einer Freundin teilen wollte. Zwar haben sich diese Pläne inzwischen zerschlagen. Doch, sagt die 60-Jährige, sie wolle diese Wohnung trotzdem vorerst behalten. Eine Drei-Raum-Wohnung koste in Jena immerhin ungefähr genauso viel.

Das, was in beiden Fällen auf die Mieterhöhungsschreiben von Jenawohnen folgte, war ein teilweise langwieriges Hin und Her, bei dem auch anwaltliche Briefe ausgetauscht wurden und das am Ende zwei Ergebnisse hatten. Das für Helwig und Lustermann unerfreuliche Ergebnis: Sie mussten den Mieterhöhungen zustimmen. Bei Helwig, der es bis zu einer Gerichtsverhandlung in dieser Sache kommen ließ, fiel sie schließlich ein wenig niedriger aus als zunächst gefordert, weil er sich nach eigenen Angaben mit Jenawohnen auf einen Vergleich einigte.

Die wesentliche weitreichendere Folge dieser und anderer Mieterhöhungsschreiben beschäftigt die Jenaer Kommunalpolitik seit Monaten. Denn Helwig und Lustermann sind mit ihrem Frust über Jenawohnen nicht allein. Auch wenn Dreising auf langjährige Mieterbefragungen verweist, die zeigten, dass die Mieter des Unternehmens mit ihren Wohnungen, mit der Miethöhe und dem Service von Jenawohnen zufrieden seien. Die Unzufriedenen haben sich inzwischen zusammengeschlossen und gehen gemeinsam auf die Barrikaden.

Überhaupt ist es in Jena wie in Berlin und anderen Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt so, dass man glaubt, sich in ganz unterschiedlichen Welten zu bewegen, wenn man auf der einen Seite mit Mietern über das Unternehmen spricht, bei dem sie wohnen. Und auf der anderen Seite die Unternehmensvertreter danach fragt, wie sie sich zu den Vorwürfen solcher Mietern verhalten; dazu, dass Studien zeigen, dass es für immer mehr Menschen in immer mehr Regionen Deutschlands schwierig wird, ihre Mieten zu bezahlen; welches Selbstbild sie eigentlich davon haben, wie Wohnungsunternehmen heute am Markt auftreten. Je harscher die Wohnungsunternehmen von ihrer Kritikern wegen mutmaßlich stark steigender Mieten angegangen werden, umso mehr geben sie sich als sozial agierende Konzerne, die wissen, dass Wohnen kein Produkt ist wie etwa ein Auto und dass sie bei der Höhe der Mieten auch an Menschen denken müssen, die nicht mehr als einen Euro für einen kleinen Kaffee und fünfzig Cent mehr für einen großen Kaffee ausgeben können.

So groß ist die Kluft zwischen diesen beiden Perspektiven in Berlin, München, Hamburg und eben auch Jena inzwischen, dass daraus eigentlich nur noch ziemlich radikale Forderungen folgen können. Wie auch die, die Helwig und Lustermann mittragen. Sowohl der Mann als auch die Frau engagieren sich seit 2018 in einer Bürgerinitiative, die den Namen „Für soziales Wohnen in Jena“ trägt und vor allem ein Ziel hat: die Eigentümerstruktur von Jenawohnen völlig umgestalten.

Damit verbindet die Bürgerinitiative die Hoffnung, dass Mietpreiserhöhungen, wie sie Helwig und Lustermann widerfahren sind, bald nicht mehr vorkommen werden. Denn auch wenn Dreising es vehement bestreitet: Bei der Bürgerinitiative ist man fest davon überzeugt, dass es bei Jenawohnen systematische Mietsteigerungen gibt – etwa, um Teile der Innenstadt Jenas zu sanieren oder die Rendite-Erwartungen von Investoren zu befriedigen.

Um diesen Vorwurf der Bürgerinitiative zu verstehen, muss man die nicht ganz einfache aktuelle Eigentümerstruktur von Jenawohnen kennen. Wie viele andere Wohnungsunternehmen in Deutschland ist Jenawohnen in einen Stadtwerkeverbund eingegliedert. Das Unternehmen gehört nach Angaben von Dreising zu 94 Prozent der Stadtwerke Energie Jena-Pößneck und zu sechs Prozent direkt der Stadt Jena. An den Stadtwerken Energie Jena-Pößneck wiederum ist neben den Stadtwerken Jena – die komplett der Stadt gehören – unter anderem die Thüga zu 20 Prozent beteiligt. Vor allem Letzteres ist aus Sicht der Bürgerinitiative ein Problem.

Denn zwar stören sich Helwig und Lustermann auch daran, dass über diese Struktur Teile ihrer Mieten zum Beispiel in den Bus- und Straßenbahnverkehr Jenas fließen können; was deshalb funktioniert, weil bei Jenawohnen tatsächlich Geld verdienst wird. Für 2017 etwa weist der Jahresabschluss des Unternehmens einen Überschuss von fast 18 Millionen Euro aus. Nach Steuern. Etwa eine Million Euro mehr als geplant. „Aber wenn ich einen Fahrschein kaufe, dann muss ich dafür genau das Gleiche bezahlen wie jemand, der nicht bei Jenawohnen wohnt“, sagt Lustermann. Was noch so eine Grundsatzsache ist, die Dreising – der auch Leiter der Unternehmenskommunikation der Stadtwerke Jena ist – anders bewertet. Es sei richtig, dass Geld, das im kommunalen Unternehmensverbund erwirtschaftet werde, auch wieder für kommunale Aufgaben ausgegeben werde, sagt er. „Gerade diese Gemeinwohlorientierung macht ja einen kommunalen Unternehmensverbund aus und unterscheidet kommunale Unternehmen wie die Stadtwerke Jena und Jenawohnen ausdrücklich von privaten Unternehmen und börsennotierten Wohnungsanbietern.“

Vor allem aber wirft die Bürgerinitiative der Thüga vor, über deren Anteile an den Stadtwerken Energie Jena-Pößneck Geld der Mieter von Jenawohnen indirekt als Rendite zur Thüga zu holen; was aus Sicht der Bürgerinitiative zu den angeblich systematischen Mietsteigerungen beiträgt. Dieser Vorwurf ist besonders brisant, weil hinter der in München ansässigen Thüga etwa 100 Unternehmen der deutschen Energie- und Wasserwirtschaft stehen, die selbst in kommunaler Hand sind. Jedes Jahr, sagt Helwig, wolle die Thüga 5,5 Prozent Rendite aus Jena sehen. Dreising dazu: „Diese Behauptung ist falsch. Es gibt keine derartigen Renditevorgaben durch die Thüga.“

Beim Sprecher der Thüga, Detlef Hug, klingt das etwas anders. Er sagt: „Für die Stadtwerke Energie Jena-Pößneck haben wir gemeinsam mit der Stadt Jena vereinbart, dass die Ertragskraft der Stadtwerke Energie und ihrer Beteiligungen sich an der genannten Kennzahl orientieren soll.“ Dennoch trage auch die Thüga das Ziel mit, Mietpreissteigerungen möglichst klein zu halten. „Unser Ziel ist ein gesundes und stabiles Unternehmen im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge.“

Für die Bürgerinitiative gibt es deshalb ein langfristiges und ein kurzfristiges Ziel. „Dass erst einmal die Thüga rauskommt, das ist das erste Ziel“, sagt Lustermann. Das Geld, um der Thüga deren Anteile an den Stadtwerken Energie Jena-Pößneck abzukaufen, sei in Jena vorhanden. In der Stadt wird der Kaufpreis dafür auf etwa 50 bis 60 Millionen Euro geschätzt. Langfristig, sagen Lustermann und Helwig, solle Jenawohnen eine unmittelbare 100-Prozent-Tochter der Stadt werden und alles Geld, was im Unternehmen verdient wird, auch dort bleiben – um die Mieten stabil zu halten und mehr Jenawohnen-Wohnungen besser zu sanieren.

Radikal sind diese Vorstellungen der Bürgerinitiative nicht nur, weil die Idee einer „Rekommunalisierung“ von Jenawohnen sowohl von den Stadtwerken Jena als auch von Jenas Oberbürgermeister Thomas Nitzsche (FDP) abgelehnt wird – mit teils drastischen Worten und Vorwürfen, die zeigen, wie sehr diese Forderung auf den Kern des Wohnungsmarktes in der Stadt, ja in jeder Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt zielen.

Dreising formuliert diese Ablehnung der Forderung der Bürgerinitiative noch nüchtern: „Bereits jetzt ist Jenawohnen ein kommunales Unternehmen. Es gab keine Privatisierung.“ Nitzsche dagegen attestierte in einer im März veröffentlichten Videobotschaft der Debatte, die unzufriedenen Mieter würden vergessen, dass sie nur Mieter und nicht die Eigentümer ihrer Wohnungen seien. Sie seien gar nicht in der Position festzulegen, wie hoch die sie zu zahlende Miete nun sei. „Das ist am Ende immer ein Unternehmen, das Wohnungen baut, das ist ein Geschäftsmodell“, sagte Nitzsche. „Und jemand, der so tut, als hätte er die gleichen Rechte wie ein Eigentümer, irrt sich.“ Es sei völlig normal, dass Unternehmen gewinnorientiert arbeiteten.

Radikal sind die Vorstellungen aber vor allem, weil damit Tausende Wohnungen in Jena der Logik des Marktes ebenso entzogen würden, wie das in Berlin geschehen würde, sollte dort Wohnraum tatsächlich enteignet werden. In Jena hätte das aber deutlich größere Auswirkungen als in Berlin, wo diese Forderung auf gänzlich private Wohnungsunternehmen zielt. Denn in Jena wäre so zu einem wichtig Teil auch Schluss mit dem Querfinanzierungsmodell öffentlicher Aufgaben, das in vielen Kommunen Deutschlands über Stadtwerkeverbünde praktiziert wird, um eben zum Beispiel den fast überall defizitären Nahverkehr mit Gewinnen aus kommunalen Immobilien- oder Energieunternehmen zu bezuschussen.

In dem Streit in Jena sind die Fronten inzwischen völlig verhärtet. Umso mehr, seit die Stadtverwaltung Jena im Februar 2019 einen ersten Antrag der Bürgerinitiative auf Zulassung eines Bürgerbegehrens zu ihren Forderungen abgelehnt hat. Das Bürgerbegehren sei nicht gesetzeskonform, argumentierte die Verwaltung damals. Was die Vertreter der Bürgerinitiative bestreiten. Sie wollen in den nächsten Monaten einen neuen Antrag auf Zulassung eines Bürgerbegehrens einreichen.

Ein anderer wesentlicher Grund für diese verhärteten Fronten liegt darin, dass all die Zahlen, mit denen unter anderem Helwig, Lustermann, Dreising und auch Nitzsche in dieser Debatte argumentieren, zwar nie falsch, für sich alleine aber auch nie wirklich aussagekräftig sind. So, wie das immer wieder der Fall ist, wenn auf dem Wohnungsmarkt mit Zahlen argumentiert wird. All diese Zahlen bilden die Komplexität des Wohnungsmarktes in Jena ebenso wenig ab, wie der Verweis auf Durchschnittsmieten und -quadratmeterzahlen in Berlin oder München oder Hamburg nie das abbildet, was Wohnen für einzelne Menschen wirklich bedeutet.

Und das führt zum zweiten Mal im Gespräch mit Helwig, dass man glaubt, seinen Ohren nicht zu trauen – zu dem Moment nämlich, als er berichtet, von welcher Kaltmiete aus Jenawohnen ihm die Miete vor etwa drei Jahren um 20 Prozent erhöhen wollte: Es waren 3,90 Euro pro Quadratmeter. Jetzt liegt seine Kaltmiete bei 4,60 Euro pro Quadratmeter. In einer Stadt, von der es immer wieder heißt, die dortigen Mieten gehörten gemessen an den Mieten in ähnlich großen Städten zu den höchsten in Deutschland, erwartet man kaum, dass es derart niedrige Mieten dort zuletzt überhaupt noch gab. Helwigs Erklärung dafür: Seine Wohnung sei noch in einem ziemlich unsanierten Zustand.

Gleichzeitig freilich ist es für Helwig wie auch für Lustermann nur bedingt ein Trost, dass selbst ihre aktuellen Mieten im Vergleich damit, was andere Menschen für Wohnen zahlen, gering sind. Weil das ihnen zur Verfügung stehende Geld gerade so noch reicht, um das zu bezahlen, was sie inzwischen zahlen müssen. Seit der Erhöhung ihrer Kaltmiete, sagt Lustermann, überweise sie 52 Euro pro Monat mehr an Jenawohnen als zuvor. „Viel Geld“, sagt sie. „Für mich ist das, was ich jetzt bezahle Oberlippe Unterkante.“ Eine weitere Mieterhöhung könne sie sich nicht leisten.

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