Berlin. Preise und Bauzinsen sinken. Das macht den Immobilienkauf wieder interessant. Welche Kosten Käufer bei der Vorbereitung oft vergessen.

Das Umfeld für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung hat sich zuletzt deutlich verbessert. Die Preise für Wohnimmobilien sind auf Jahressicht um mehr als zehn Prozent gesunken. Dies berichtete das Statistische Bundesamt kurz vor Weihnachten. Auch die Bauzinsen sind zwischen Oktober 2023 und Januar 2024 deutlich gesunken. Das zeigt die Zinsbeobachtung des Geld-Ratgebers Finanztip: Von deutlich über 4 Prozent ging es bis runter auf etwa 3 bis 3,5 Prozent, je nach Beleihung und Laufzeit.

Wer sich im Jahr 2024 den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss also weniger Geld aufbringen als noch 2023. Doch damit das Projekt Immobilienkauf glatt über die Bühne geht, sollten Kaufinteressenten einige Vorbereitungen treffen.

Haus kaufen: Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?

Das Geld für die eigene Immobilie kommt fast immer von der Bank. Allerdings verlangen die Geldgeber, dass sich die Immobilienkäufer ordentlich an der Finanzierung beteiligen: Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und etwa 20 Prozent des Kaufpreises sollen die Käufer im Idealfall als Eigenkapital mitbringen.

Eine Bestandsaufnahme der eigenen Finanzen ist also vor einem Kauf wichtig. Dabei helfen die folgenden Fragen:

  • Wie viel Eigenkapital liegt schnell verfügbar auf dem Girokonto, Sparbuch oder Tagesgeld?
  • Gibt es Festgeld (auch Termingeld genannt), das bald ausgezahlt wird?
  • Gibt es Aktien oder Fonds?
  • Gibt es einen Bausparvertrag? Ist er zuteilungsreif? Und lohnt sich das Bauspardarlehen?
  • Aus welchen Finanzverträgen ließe sich noch Geld entnehmen, zum Beispiel Wohn-Riester, Lebens- und Rentenversicherungen?
  • Können Eltern und Familie helfen, zum Beispiel mit einem Geldgeschenk oder einem Grundstück?

Am einfachsten ist es, das Geld zunächst auf einem Tagesgeldkonto zu sammeln. Denn da ist es sofort verfügbar, sicher und mit bis zu 4 Prozent Zinsen p. a. angelegt.

Der Hauskauf ist gerade für junge Familien ein wichtiges Thema. Einkommen und Arbeitsteilung sollten unter Partnern geklärt sein.
Der Hauskauf ist gerade für junge Familien ein wichtiges Thema. Einkommen und Arbeitsteilung sollten unter Partnern geklärt sein. © IMAGO/Zoonar | IMAGO stock

Risiko Hauskauf: Konflikte mit dem Partner vermeiden

Ganz wichtig ist es, sich vorab mit dem Partner über die wichtigsten Punkte zu einigen:

Wie soll das zukünftige Eigenheim aussehen (Lage, Größe, Ausstattung etc.)? Was soll passieren, wenn es finanziell später einmal eng wird? Bleibt dann das neue Auto oder der Urlaub auf der Strecke? Wer zahlt welchen Teil der Monatsrate? Wie geht es in den nächsten Jahren weiter, etwa wenn vielleicht noch Kinder kommen? Wer steckt dann beruflich zurück? Mit welchen Anteilen stehen die Partner später im Grundbuch – klassisch 50:50 oder doch lieber anders?

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Immobilienpreise im Vorfeld beobachten

Auch wenn die Preise im Schnitt gefallen sind, heißt das nicht, dass sie überall gleichmäßig fallen. Die Preise für Wohnhäuser, Wohnungen und Grundstücke unterscheiden sich ohnehin stark von Region zu Region. Die jüngsten Preisentwicklungen haben diese Unterschiede wahrscheinlich noch vergrößert.

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Es lohnt sich deshalb, bereits einige Zeit vor dem geplanten Kauf auf den Immobilienportalen zu stöbern. So erhält man ein Gefühl für die Preise in der Wunschregion. Auch Preisentwicklungen lassen sich so besser verfolgen.

Sanierungskosten abschätzen

Nicht nur die viel diskutierte Heizung wird immer wichtiger für die Bewertung. Inzwischen bestimmt der gesamte energetische Zustand den Wert – und damit den Kaufpreis – einer Immobilie.

Mit einem Neubau ist man erst einmal auf der sicheren Seite. Allerdings schlägt sich dieser Vorteil auch beim Kaufpreis nieder. Bei einem Altbau müssen nach dem Kauf bestimmte Bauteile verpflichtend saniert werden (etwa Dämmung oder Heizung). Andere Sanierungen sind mit Blick auf den Energieverbrauch und den Wohnkomfort empfehlenswert. Vor dem Kauf eines älteren Hauses sollten Kaufinteressenten deshalb einen Energieberater oder Sachverständigen hinzuziehen.

Baufinanzierung: Optimale Konditionen sichern

Mit einer günstigen Baufinanzierung lassen sich im Vergleich zum erstbesten Finanzierungsangebot noch einmal Tausende Euro sparen. Die Hausbank kann eine erste gute Adresse sein. Allerdings bietet sie in der Regel keinen Vergleich zu den Bauzinsen der zur Konkurrenz. Finanztip empfiehlt deshalb, für einen umfassenden Marktüberblick zu einem spezialisierten Kreditvermittler zu gehen.

Vermittler von Baufinanzierungen lassen sich ihre Leistungen von den Banken vergüten, was den Zins leicht verteuert. Für die Kunden zählt aber am Ende nur, welche Bank zu günstigsten Konditionen das Baugeld bereitstellt. Ein Festhalten am vertrauten Bankberater kann dann unter Umständen teuer werden.

Dieser Beitrag erscheint in Kooperation mit finanztip.de. Der Geld-Ratgeber für Verbraucher ist Teil der gemeinnützigen Finanztip-Stiftung.